Liegenschaftsrecht und Immobilienrecht
Bei Immobilien handelt es sich stets um große Vermögenswerte, über die man wohl überlegt disponieren sollte. Dabei hat sich die rechtliche Situation durch die Novellierung des Einkommenssteuergesetzes wesentlich geändert. Nunmehr wird grundsätzlich jede Veräußerung einer Immobilie insofern besteuert, als der „Gewinn“ aus dem Verkaufserlös im Vergleich zum seinerzeitigen Anschaffungspreis mit 25% besteuert wird (Immobilienertragssteuer). Ausgenommen sind hier unentgeltliche Übertragungen wie Schenkungen oder Übergabsverträge oder auch eine Liegenschaft die für einen bestimmten Zeitraum als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
Der Kauf einer Liegenschaft bedeutet für viele die Verwirklichung des Traums von den eigenen vier Wänden. Aber immer mehr Leute kaufen heutzutage Liegenschaften auch als Geldanlage, da andere Vermögensanlagen wie Aktien oder Anleihen entweder nicht mehr den gewünschten Erfolg bringen oder zu riskant sind. Überdies bringen gewisse Immobilien (je nach Art) beachtliche Renditen durch Vermietung.
Der Ankauf oder Verkauf einer Immobilie birgt aber auch viele Risiken, die man nicht selten erst erkennt, wenn der Kauf bereits abgewickelt ist. Eine spätere Geltendmachung von Rechts- und Sachmängel gestaltet sich dann schwierig. Der Rechtsanwalt fungiert als Vertragserrichter und Treuhänder und achtet darauf, dass die Vertragsparteien ihre Willenseinigung möglichst risikofrei in Form eines Kaufvertrages unterschreiben können.
Ein Kaufvertrag stellt wesentlich mehr dar als die Benennung der Liegenschaft unter Fixierung des Kaufpreises. Aspekte wie Grundverkehrsgesetze, steuerliche Belange (beispielsweise Immobilienertragssteuer), Stichtag für die Übergabe, Berücksichtigung einer Wohnbauförderung, Löschung von Pfandrechten oder Wohnrechten etc. sind zu berücksichtigen. Erst wenn die Eigentumsübertragung im Grundbuch durchgeführt ist oder die Voraussetzungen dafür vorliegen, darf der Kaufpreis ausbezahlt werden. Hier muss darauf geachtet werden, dass diese Voraussetzungen bald vorliegen um den Kaufpreis nicht zu lange auf dem Treuhandkonto der Inflation auszusetzen und der Verfügung durch den Verkäufer zu entziehen.
Gerade bei Bauträgerverträgen ist auf das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) besonderes Augenmerk zu legen, welches zwingend anzuwenden ist. Dabei sind besonders die im Gesetz vorgegebenen und dem Baufortschritt entsprechenden Teilzahlungen einzuhalten um den Käufer wirksam vor Schaden einer Insolvenz des Bauträgers zu sichern. Damit kann selbst bei einer Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers größerer Schaden vermieden werden, da nur bezahlt wird, was dem jeweils fertiggestellten Bauabschnitt entspricht.
Im Zuge des Generationenwechsels macht auch eine Schenkung bzw. Übergabe von Immobilien Sinn. Gerade in Zeiten, in denen die steuerrechtlichen Randbedingungen unsicher sind, die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer wieder heiß diskutiert wird, kann entsprechend Vorsorge durch vorzeitige Übergabe von Liegenschaften an die Kinder getroffen werden. Damit wird zumindest zum Teil die Erbfolge vorweggenommen und man kann noch zu Lebzeiten die Verfügungen so treffen, dass keine Streitigkeiten entstehen. Zumeist behalten sich die ursprünglichen Eigentümer ein Wohnrecht oder ein Fruchtgenussrecht zurück, welches grundbücherlich gesichert wird. Damit tritt der Eigentumsübergang äußerlich nicht in Erscheinung und die ältere Generation hat dennoch für später vorgesorgt.
Aber auch die Vermietung von Immobilien sollte wohl überlegt sein um am Ende nicht mehr als notwendig Probleme und Kosten zu produzieren. Sollte die Immobilie als Kapitalanlage dienen, kommt neben den Mieteinnahmen auch die Wertsteigerung der Immobilie in Betracht. Bei Vermietungen ist insbesondere auf die Erhaltungspflicht des Vermieters und auf Befristungen von Bestandverträgen bzw. Mietverträgen geachtet werden. Aber auch die Geltendmachung von rückständigem Mietzins ist ein Thema, welches sich vielleicht erübrigt, wenn man zu lange auf die Durchsetzung der Ansprüche wartet. Der Mieter kann insolvent werden oder über Nacht ausziehen und dann unbekannten Aufenthalts sein. Damit würde sich die Rechtsverfolgung um vieles schwieriger gestalten. Somit sollte gegen „problematische“ Mieter schnell vorgegangen werden.
Die im Zusammenhang mit einem Pachtvertrag vorliegende Problematik ist vor allem die Weiterführung des Betriebes oder Geschäftes durch den Pächter, sodass der Verpächter sicher sein kann, dass sein Unternehmen ordentlich weitergeführt wird, und der Wert des Unternehmens erhalten bleibt.
Gerne legen wir Ihnen die rechtlichen Gegebenheiten bei einem persönlichen Beratungsgespräch dar.
« Zurück zur Übersicht
Der Kauf einer Liegenschaft bedeutet für viele die Verwirklichung des Traums von den eigenen vier Wänden. Aber immer mehr Leute kaufen heutzutage Liegenschaften auch als Geldanlage, da andere Vermögensanlagen wie Aktien oder Anleihen entweder nicht mehr den gewünschten Erfolg bringen oder zu riskant sind. Überdies bringen gewisse Immobilien (je nach Art) beachtliche Renditen durch Vermietung.
Der Ankauf oder Verkauf einer Immobilie birgt aber auch viele Risiken, die man nicht selten erst erkennt, wenn der Kauf bereits abgewickelt ist. Eine spätere Geltendmachung von Rechts- und Sachmängel gestaltet sich dann schwierig. Der Rechtsanwalt fungiert als Vertragserrichter und Treuhänder und achtet darauf, dass die Vertragsparteien ihre Willenseinigung möglichst risikofrei in Form eines Kaufvertrages unterschreiben können.
Ein Kaufvertrag stellt wesentlich mehr dar als die Benennung der Liegenschaft unter Fixierung des Kaufpreises. Aspekte wie Grundverkehrsgesetze, steuerliche Belange (beispielsweise Immobilienertragssteuer), Stichtag für die Übergabe, Berücksichtigung einer Wohnbauförderung, Löschung von Pfandrechten oder Wohnrechten etc. sind zu berücksichtigen. Erst wenn die Eigentumsübertragung im Grundbuch durchgeführt ist oder die Voraussetzungen dafür vorliegen, darf der Kaufpreis ausbezahlt werden. Hier muss darauf geachtet werden, dass diese Voraussetzungen bald vorliegen um den Kaufpreis nicht zu lange auf dem Treuhandkonto der Inflation auszusetzen und der Verfügung durch den Verkäufer zu entziehen.
Gerade bei Bauträgerverträgen ist auf das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) besonderes Augenmerk zu legen, welches zwingend anzuwenden ist. Dabei sind besonders die im Gesetz vorgegebenen und dem Baufortschritt entsprechenden Teilzahlungen einzuhalten um den Käufer wirksam vor Schaden einer Insolvenz des Bauträgers zu sichern. Damit kann selbst bei einer Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers größerer Schaden vermieden werden, da nur bezahlt wird, was dem jeweils fertiggestellten Bauabschnitt entspricht.
Im Zuge des Generationenwechsels macht auch eine Schenkung bzw. Übergabe von Immobilien Sinn. Gerade in Zeiten, in denen die steuerrechtlichen Randbedingungen unsicher sind, die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer wieder heiß diskutiert wird, kann entsprechend Vorsorge durch vorzeitige Übergabe von Liegenschaften an die Kinder getroffen werden. Damit wird zumindest zum Teil die Erbfolge vorweggenommen und man kann noch zu Lebzeiten die Verfügungen so treffen, dass keine Streitigkeiten entstehen. Zumeist behalten sich die ursprünglichen Eigentümer ein Wohnrecht oder ein Fruchtgenussrecht zurück, welches grundbücherlich gesichert wird. Damit tritt der Eigentumsübergang äußerlich nicht in Erscheinung und die ältere Generation hat dennoch für später vorgesorgt.
Aber auch die Vermietung von Immobilien sollte wohl überlegt sein um am Ende nicht mehr als notwendig Probleme und Kosten zu produzieren. Sollte die Immobilie als Kapitalanlage dienen, kommt neben den Mieteinnahmen auch die Wertsteigerung der Immobilie in Betracht. Bei Vermietungen ist insbesondere auf die Erhaltungspflicht des Vermieters und auf Befristungen von Bestandverträgen bzw. Mietverträgen geachtet werden. Aber auch die Geltendmachung von rückständigem Mietzins ist ein Thema, welches sich vielleicht erübrigt, wenn man zu lange auf die Durchsetzung der Ansprüche wartet. Der Mieter kann insolvent werden oder über Nacht ausziehen und dann unbekannten Aufenthalts sein. Damit würde sich die Rechtsverfolgung um vieles schwieriger gestalten. Somit sollte gegen „problematische“ Mieter schnell vorgegangen werden.
Die im Zusammenhang mit einem Pachtvertrag vorliegende Problematik ist vor allem die Weiterführung des Betriebes oder Geschäftes durch den Pächter, sodass der Verpächter sicher sein kann, dass sein Unternehmen ordentlich weitergeführt wird, und der Wert des Unternehmens erhalten bleibt.
Gerne legen wir Ihnen die rechtlichen Gegebenheiten bei einem persönlichen Beratungsgespräch dar.
« Zurück zur Übersicht